Augmentation de la rentabilité grâce à la colocation

Augmenter la rentabilité de son logement locatif grâce à la colocation

Vous êtes propriétaire d’un logement immobilier et vous cherchez activement le moyen d’obtenir un maximum de profits avec ce dernier ?

Dans ce cas, la mise en location de votre bien sous la forme d’une colocation peut certainement répondre à vos objectifs de rentabilité. Afin d’en savoir un peu plus sur cette formule de location en plein essor, passons en revue toutes les caractéristiques spécifiques à la colocation ainsi que les avantages et les contraintes de celle-ci pour les propriétaires et les locataires.

La colocation : Un mode de vie tendance

Qui n’a jamais vu ce serait-ce qu’un épisode de « Friends », cette série télé américaine (très) populaire, suivant les aventures quotidiennes d’une bande de trentenaires New-Yorkais, vivant à tour de rôle en colocation les uns avec les autres ?

Depuis l’apparition de ce nouveau mode de vie aux États-Unis dans les années 80-90, le succès de la colocation n’a eu de cesse de repousser ses frontières jusqu’à arriver en France au début des années 2000.

En effet, il ressort que les tendances de consommation actuelles de notre société tendent de plus en plus vers l’économie collaborative, autrement dit vers le partage et la mise en commun des biens et services qui nous entourent. Ce mouvement touche désormais tous les secteurs de notre quotidien, à commencer par celui du travail avec la multiplication des espaces de « co-working », celui des transports avec l’augmentation continue des sessions de « co-voiturage », et également celui de l’hébergement avec le développement croissant du « co-living ».

Parmi les différentes formes de cohabitation existantes sur le marché de l’hébergement, la colocation fait de plus en plus parler d’elle, compte tenu de tous les atouts que celle-ci possède.

Selon la loi ALUR, une colocation n’est effective qu’à partir du moment où au moins deux colocataires (avec ou sans lien apparent) établissent leur résidence principale au sein du logement. La location s’établit par le biais d’un contrat de bail unique ou individuel, signé entre le bailleur et les locataires.

NB : La loi Macron a apporté des modifications à la loi ALUR, concernant la notion de colocation. En effet, cet article vient préciser que « les locations consenties exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion initiale du contrat sont exclues de cette définition » et ne répondent donc pas aux mêmes règles juridiques que la colocation.

À condition de posséder un logement suffisamment spacieux et doté d’un nombre de chambres adapté à cette pratique, un propriétaire peut alors envisager de louer son logement en colocation, en tenant préalablement compte des avantages et des contraintes que celle-ci comporte pour lui ainsi que ses locataires.

Les avantages de la colocation

Pour les locataires :

Tout d’abord, la colocation permet aux locataires de se faire facilement des relations en rencontrant d’autres personnes. En effet, il n’est pas toujours aisé de créer des liens sociaux lorsqu’on est nouveau en ville (pour les étudiants ou les salariés en mission par exemple). Ainsi, la colocation aidera à tisser rapidement des liens entre tous les locataires présents dans le logement.

De plus, la colocation permet de se loger à moindre coût car le loyer du logement est logiquement divisé entre le nombre de colocataires. Avec des prix de location de plus en plus élevés (notamment dans les grandes agglomérations françaises comme Paris où le prix du loyer d’un studio dépasse les 800€ / mois) et une pénurie de logement de plus en plus accrue, de nombreuses personnes (étudiants et adultes) se tournent alors vers cette solution d’hébergement, bien plus économique. Quant aux charges locatives afférentes aux consommations d’eau, de gaz, d’électricité, à la taxe d’habitation, à l’abonnement internet, à l’assurance, à l’entretien, etc… Celles-ci seront tout autant réduites, puisque partagées entre les différents colocataires.

La colocation, c’est aussi donner la possibilité aux locataires de vivre dans un logement beaucoup plus vaste que ce qu’ils auraient pu s’offrir en habitant seul. Même s’ils ne disposent en réalité que d’une seule pièce réservée exclusivement à leur usage personnel, ils peuvent tout de

même profiter des espaces communs en compagnie des autres locataires (séjour, salle de bain, cuisine, WC, …) et ainsi évoluer dans des surfaces bien plus grandes que ce qu’ils auraient pu espérer pour un logement, avec un budget similaire. Exemple : Le loyer moyen d’une chambre en colocation s’élève en France à environ 430€ (385€ en province et 710€ à Paris). À titre de comparaison, une personne en recherche de logement ne pourra prétendre qu’à des logements de petites superficies (type studio) avec un budget de même envergure.

Au même titre qu’une location classique, les locataires d’une colocation peuvent obtenir les mêmes aides au logement telles que les Aides Personnalisées au Logement (APL) délivrées par la CAF, les subventions d’Action Logement, ou encore les garanties de cautionnement Visale.

Pour le bailleur :

Du côté du propriétaire, le principal bénéfice tiré d’une colocation va directement se rapporter au taux de rentabilité réalisé avec son bien. En effet, grâce aux multiples loyers encaissés chaque mois de la part de tous les colocataires, les recettes générées seront nettement supérieures que celles d’une location classique. Exemple : À Nice, le prix moyen d’un appartement 4 pièces est approximativement égal à 17€ / m². Si l’on se réfère à cette donnée, un F4 de 70 m² (muni de 3 chambres + un salon + cuisine + salle d’eau) devrait donc être proposé au prix de 1.190€ par mois, dans le cadre d’une location classique. Concernant le prix moyen d’une chambre en colocation à Nice, celui-ci est estimé à environ 490€ / mois (hors charges). Si l’on se réfère également à cette donnée, un appartement similaire au cas de figure ci-dessus peut, quant à lui, générer un loyer de 1.470€ par mois. Au final, cela représente donc une hausse de loyer de 23.5% entre une location classique et une colocation !

De plus, la vie en colocation intéresse de nombreux profils variés tels que les étudiants, les jeunes actifs, les salariés en mission, les personnes séparées en période de transition, les personnes retraités ou encore les familles monoparentales. Face à un tel engouement, un propriétaire n’aura donc aucune difficulté à remplir toutes les chambres de son logement.

Par ailleurs, la colocation permet de diminuer le risque de vacance locative car en cas de départ d’un des locataires, le propriétaire continuera à percevoir les loyers des autres colocataires. Ainsi, le « manque à gagner » sera moins important qu'à l'occasion d’une location classique où le bailleur se retrouvera du jour au lendemain sans ressource, le temps pour lui de trouver un nouveau locataire. De plus, ce sont généralement les colocataires qui auront pour mission de sélectionner le nouvel entrant (avec l’accord préalable du propriétaire).

Sur la question du bail de location, le propriétaire a la possibilité de proposer des contrats individuels à chacun de ses locataires ou bien de signer avec eux un contrat unique. Dans le cas d’un contrat de bail de location unique, les colocataires seront tenus solidairement de payer la totalité du loyer chaque mois (à condition que la clause de solidarité figure dans le document). Par conséquent, si un locataire présente un défaut de paiement, ce sont les autres membres de la colocation qui devront alors assumer le paiement du loyer à sa place.

Les contraintes de la colocation

Pour les locataires :

Qui dit colocation dit forcément vie en communauté et partage des espaces communs. Ainsi, pour éviter tout problème relationnel, il est préférable d’instaurer dès le départ une « charte de bonne conduite » entre tous les colocataires afin que chacun se voit attribuer des tâches concernant l’entretien du logement (ménage, vaisselle, poubelles, cuisine, lessive, etc…), ainsi que des conseils de savoir-vivre (respect des parties privatives, pas de bruit incessant, pas de sous-location, etc…).

Sans cela, certaines tensions peuvent au fil du temps apparaître entre les colocataires, du fait que certains d’entre eux ne respectent pas le règlement intérieur.

Pour le bailleur :

Grâce à l’activité locative de son logement, le bailleur d’une colocation voit la rentabilité de son investissement croître considérablement. Néanmoins, ce dernier s’expose à une imposition plus importante de la part du Fisc, en raison de la hausse de ses recettes locatives annuelles.

NB : Afin de ne pas impacter sa fiscalité personnelle avec des suppléments d’impôts trop importants à payer, le propriétaire d'une colocation a la possibilité d’optimiser son imposition personnelle en optant pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel au régime Réel Simplifié.

Pour en savoir davantage à ce sujet, n’hésitez pas à discuter gratuitement de votre projet de colocation avec l’un de nos conseillers LMNP.

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