Investir à Paris : Tout savoir pour réaliser le meilleur investissement locatif !

À bien des égards, Paris attire les convoitises du monde entier. Tantôt admirée pour sa beauté architecturale, tantôt jalousée pour sa popularité culturelle et touristique, une chose est sûre : la capitale de la France est connue aux yeux de tous.

Figurant parmi les plus belles villes du monde, Paris séduit également par son rayonnement économique en se positionnant comme la première région économique européenne et la plus importante place financière de la zone euro. Chaque année, c'est donc des millions de personnes qui se retrouvent éblouis par les nombreux atouts de cette ville lumière et décident alors d'y poser leurs valises le temps d'un week-end ou pour la vie entière.

Concernant le marché de l’immobilier parisien, ce dernier est également très courtisé par les investisseurs français et internationaux grâce à son emplacement géographique stratégique (situé en plein cœur de l’Europe) et sa hausse perpétuelle de valeur. En effet, le prix de l’immobilier à Paris s’est littéralement envolé ces vingt dernières années, avec une augmentation record de +289% !

Vous l’aurez compris, investir à Paris est une valeur sûre sur le plan patrimonial mais peut également s’avérer intéressant en ce qui concerne l’investissement locatif, avec des taux de rentabilité plutôt intéressants malgré des prix au m² élevés.

À présent, analysons plus en détail toutes les caractéristiques de la métropole parisienne afin de cerner son potentiel en matière de location meublée.

La population parisienne

Avec une superficie moyenne de 105.4 km² (14eme ville nationale de France en termes d’étendue territoriale), Paris abrite la plus dense population de l’Hexagone avec près de 2 175 000 d’habitants (source Insee), soit une densité de 20 635 habitants / km².

Au sein de cette population parisienne, les moins de 25 ans représentent 27.7% des habitants contre 72.3% pour les plus de 25 ans. Parmi les différentes catégories socio-professionnelles, 29.8% des parisiens travaillent comme cadres ou occupent une profession intellectuelle supérieure, 18.4% sont retraités, 14.4% exercent une profession intermédiaire, 12% ont le statut d’employé, 4.2% sont des ouvriers et enfin 3.7% travaillent en tant qu’artisan, commerçant ou chef d’entreprise.

Toutefois, nous pouvons observer depuis ces quinze dernières années une forte croissance des métiers de l’artisanat, du commerce et de l’entreprenariat au sein de la métropole parisienne avec une augmentation de +10.9%. Dans la même lignée, les cadres et les professions intellectuelles supérieures ont aussi connu une hausse significative de +8%, au détriment de la classe ouvrière qui a peu à peu désertée les logements de la capitale avec une baisse de -17.3%.

Au sein de la population parisienne, le taux d’activité moyen (toutes tranches d’âge confondues) est de 77.4% ce qui place Paris au-dessus de la moyenne nationale avec 73.7% d’actifs. De plus, le revenu annuel médian par ménage est estimé à 34 025€.

Pour loger tous ses habitants, la ville de Paris (intra-muros) dispose de 1 362 182 logements (dont 97% d’appartements), répartis dans 20 arrondissements différents. Parmi eux, 81.9% sont occupés à titre de résidence principale, 9.5% sont utilisés en tant que résidences secondaires ou logement occasionnels et 8.6% sont considérés comme logements vacants. Par ailleurs, seulement 33.3% des ménages parisiens sont propriétaires de leur résidence principale, contre 61.7% de locataires. Toutes ces statistiques laissent donc présager de bonnes choses quant aux perspectives d’investissement dans la capitale. D’autant plus qu’à Paris, le nombre actuel d’acheteurs est supérieur de 21% par rapport au nombre de biens disponibles à la vente, ce qui signifie en outre que le marché immobilier y est très dynamique.

Grâce à son dynamisme, l’économie parisienne attire un flux continu de salariés et de cadres qui crée une forte demande en matière d’hébergement, à l’instar du quartier de la Défense, véritable poumon économique et 1er quartier d’affaires européen, qui accueille chaque jour 180 000 employés (dont 60% de cadres) et concentre pas moins de 500 entreprises. Pour les investisseurs du monde entier, cette opportunité d’investir dans l’immobilier locatif suscite grandement leur intérêt, car depuis des années la demande en logement est constamment en alerte rouge et cela ne risque pas de s’arrêter de sitôt.

Les atouts touristiques et culturels de Paris

En plus d’être un fort vivier économique, Paris fait également partie des leaders mondiaux sur le plan touristique et culturel. Synonyme de luxe, de romance et (évidemment) de haute gastronomie, la capitale de la France fait briller les yeux des touristes du monde entier. Et pour cause ! Paris se classe au premier rang mondial en ce qui concerne les infrastructures et les aménagements dédiés à la culture tels que les musées, théâtres, opéras, cinémas, salles de spectacle, parcs et jardins, etc… De plus, une kyrielle de quartiers et de monuments historiques viennent compléter cet héritage culturel et permettent chaque année d’attirer 30 à 35 millions de visiteurs.

grands salons (Mondial de l’Automobile, Salon de l’Agriculture, Fashion Week, Foire de Paris, Salon du Bourget, Paris Games Week, …). Au final, toute cette ferveur culturelle est source de milliers d’emplois et également de millions de séjours passés dans la capitale. Un indicateur supplémentaire qui laisse à penser que les besoins en location de longue ou courte durée sont omniprésents à Paris.

Les transports à Paris

Selon une étude publiée par l’Institute for Transportation and Development Policy, la ville de Paris fait office de 1ere de la classe en ce qui concerne le réseau de transport en commun mis à la disposition des usagers. En effet, la capitale est particulièrement bien desservie par les transports avec notamment :

• 14 lignes de métro pour près de 300 stations différentes. Aux heures de pointe, un métro passera en moyenne toutes les 2 à 5 minutes.
• 5 lignes de RER qui desservent Paris et sa région.
• Le Transilien qui regroupe les trains régionaux partant des principales gares parisiennes (Nord, Est, Lyon, Austerlitz, Montparnasse, Saint-Lazare).
• Les 4 lignes de Tramway qui assurent la liaison sur tout le pourtour de la ville.
• Les 64 lignes de bus qui sont peut-être le meilleur moyen de découvrir Paris.
• Le réseau cyclable qui compte 1 400 stations et 20 000 vélos mécaniques et électriques, pour plus de 5 millions de trajets par mois.
• Les 3 aéroports internationaux, Paris-Charles de Gaulle, Paris-Orly et Paris-Le Bourget, qui accueillent chaque année plusieurs dizaines de millions de passagers français et étrangers.
• Les 7 gares de TGV qui permettent entre autres de rejoindre Paris en 5h40 depuis Nice, en 3h55 depuis Marseille, en 2h30 depuis Bordeaux et Lyon et en seulement 1h10 depuis Lille.

C’est donc avec cette offre riche en termes de transport que la ville de Paris permet à 100% de ses habitants de résider à moins d’un kilomètre d’une station de transport ferré.

L'investissement locatif à l'année à Paris

La location à l'année classique

Investir dans la pierre à Paris représente pour beaucoup d’investisseurs un rêve, compte tenu de la notoriété et du prestige de la capitale, mais surtout de la rareté des biens disponibles sur le marché immobilier parisien. Avec un parc foncier quasi-inexistant (terrain constructible), le nombre de logement à Paris n’augmente que très peu année après année, en comparaison à la demande qui, elle, continue de croître fortement.

Cette importante fracture entre l’offre de la demande de logement fait de Paris l’une des zones les plus « tendues » de France. Cette tension du marché locatif parisien se traduit principalement par des loyers élevés par rapport aux autres villes françaises.

Pour prendre l’exemple de Nice (ville de province où le loyer mensuel moyen au m² est le plus cher), un locataire devra au minimum débourser la somme de 453€ (montant variable selon le secteur de la ville) pour pouvoir se loger dans un studio de 25 m², alors que le loyer minimum à Paris débutera aux alentours de 800€ pour la même surface d’habitation, soit un loyer 76% plus élevé !

L’une des raisons pouvant expliquer ce phénomène de tension du marché locatif parisien, est la proportion de locataires par rapport au nombre de propriétaires à Paris. En effet, la capitale compte 61.7% de locataires, soit 18.7% de plus que la moyenne nationale, établie à 43% (source : Insee). Pour un investisseur immobilier, cette donnée représente un gage d’attractivité et de sécurité supplémentaire car elle démontre bel et bien l’intérêt des habitants parisiens pour le logement locatif.

Concernant les types de logement les plus loués à Paris, nous retrouvons en première position les « studios / T1 » qui représentent 61% des biens immobiliers proposés à la location. À la deuxième place, nous avons les « T2 » qui capitalisent 29% du locatif parisien, suivis par les « T3 » avec 8% et les « T4 et plus » avec seulement 2%.

En effet, les grandes sociétés implantées à Paris sont particulièrement friandes des jeunes actifs fraîchement diplômés des célèbres institutions parisiennes. Parmi elles, nous connaissons tous les écoles de Polytechnique, HEC ou encore l’ENA qui se positionnent respectivement à la 4ème, 5ème et 6ème place du classement des meilleurs établissements internationaux d’enseignement supérieur.

D’un point de vue locatif, les étudiants (français et étrangers) représentent un formidable vivier pour les investisseurs immobiliers avec une population qui ne cesse de croître année après année. De plus, la durée d’études tend de plus en plus vers le cursus prolongé (License, Master, Master 2) ce qui a pour conséquence de maintenir une forte tension au niveau de la demande locative, avec des étudiants qui conservent plus longtemps leur appartement et par conséquent des logements qui se font plus rares à la location.

Les étudiants louent généralement des petites surfaces de type studio, où le prix moyen de location au m² a tendance à être plus élevé que les logements de plus grande superficie. Autrement, ces derniers s’orientent également vers l’hébergement en colocation ce qui, là encore, améliorera la rentabilité du logement grâce à la location en simultané de plusieurs chambres individuelles (avec espaces communs) à plusieurs étudiants par le biais de baux séparés.

L'encadrement des loyers

Avec l’arrivée de la loi ALUR et son dispositif d’encadrement des loyers avec plafonnement dans les zones de France dites « tendues » (mesure définitivement appliquée à Paris depuis le 1er Juillet 2019), le propriétaire d’un hébergement locatif est désormais soumis à des règles en matière de fixation des loyers. En effet, la capitale a été divisée en 80 zones, avec pour chacune d’entre elles un loyer de référence et un loyer de référence majoré permettant au propriétaire de connaître le montant maximal à ne pas dépasser pour son loyer.

Néanmoins, le propriétaire pourra appliquer un complément de loyer (et ainsi revaloriser le prix de sa location) en justifiant ce dernier par la présence d’atouts spécifiques dans son bien, en comparaison aux autres logements du secteur. Par ailleurs, la liste de ces critères particuliers reste encore très incertaine, ce qui laisse donc pour le moment un grand espace de liberté aux propriétaires d'hébergements locatifs, pour fixer le montant de leur loyer.

Pour obtenir une estimation rapide de votre loyer, en tenant compte du dispositif d’encadrement des loyers concerné par votre quartier, rendez-vous sur le site de la DRIHL.

L'investissement locatif en saisonnier à Paris

En ce qui concerne la location meublée saisonnière à Paris, celle-ci peut s’avérer très lucrative en raison de la forte attractivité touristique de la ville. En effet, les ménages parisiens et les investisseurs immobiliers sont nombreux à proposer leur logement en location courte durée, par l’intermédiaire des nombreuses plateformes internet prévues à cet effet. Pour preuve, la plateforme Airbnb recense à elle seule près de 90 000 logements en location touristique dans la région d’Île-de-France.

Néanmoins, cette activité de location courte durée à Paris est particulièrement suivie et encadrée afin de lutter contre la pénurie des logements en location longue durée.

Ce dispositif représente un gros obstacle pour les investisseurs immobiliers qui souhaiteraient exercer une activité de location saisonnière plutôt que de la location à l’année, en raison de la contrepartie financière importante que cela implique.

NB : Pour pouvoir connaître vos droits et obligations à l’égard de la location touristique à Paris, contactez l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) qui pourra vous conseiller gratuitement sur diverses problématiques en lien avec l’habitat.

L'achat d'un bien immobilier à Paris

Sur le marché immobilier français, Paris fait office d’exception par rapport aux autres villes de province, car avec un prix moyen au m² d’environ 11 000€ à l’achat, la ville lumière surclasse largement ses consœurs. Par ailleurs, ce prix du m² est fortement variable en fonction de l’arrondissement, du quartier ou encore de la rue où est situé le logement.

Au sein des 20 arrondissements qui composent la ville, les prix du m² peuvent ainsi débuter à partir de 5 000€ dans les quartiers les moins côtés, pour grimper à plus de 22 000€ dans les rues les plus prestigieuses de la capitale.

Du début des années 2000 jusqu’à aujourd’hui, la valeur du marché immobilier parisien a connu une forte hausse d’environ 290%, ce qui laisse ainsi présager de belles perspectives à long terme avec notamment d’importantes plus-values en cas de revente.

Compte tenu des prix élevés à l’achat, l’investissement dans un logement de petite surface, exploité en location meublée, s’avère être une option intéressante pour maximiser son rendement locatif. En effet, les logements de faible superficie proposent généralement des loyers au m² plus élevés que des appartements de plus grande taille. De plus, il sera toujours plus facile de meubler une petite surface en tenant compte de tout le mobilier et les équipements requis pour exercer une location meublée. Le fait de proposer un logement meublé « clé en main » augmentera son attrait locatif et également le prix de son loyer (une location meublée dispose généralement d’un loyer plus cher de 10 à 15% par rapport à celui d’une location vide).

Parmi les secteurs les plus recherchés pour de la location longue durée, les logements situés dans le 1er, 2eme, 3eme, 4eme, 5eme, 6eme, 7eme, 8eme et 16eme arrondissement de Paris sont très courtisés par les locataires mais aussi très chers à l’achat pour les investisseurs immobiliers. En effet, les investisseurs qui choisissent de s’orienter vers ce type d’immobilier sont généralement plus dans une logique d’achat patrimonial, plutôt que de rendement locatif. En revanche les quartiers du 12eme, 13eme, 14eme, 15eme, 18eme, 19eme et 20eme arrondissement seront plus « abordables » pour effectuer un investissement à but locatif, avec des prix moyens au m² en dessous de la barre des 10 000€.

Pour conclure : Même si la rentabilité locative au sein de la capitale demeure indéniablement moins attractive que dans certaines autres grandes villes de France, l’investissement à Paris reste pour autant une valeur refuge grâce à son marché locatif très tendu, ses loyers de location élevés ou encore ses opportunités immobilières fructueuses sur le long terme.

La fiscalité en location meublée

Pour rentabiliser au maximum son investissement immobilier parisien, nous avons vu que la location de studio / T2 en meublé répondait au mieux à cet enjeu.

En exerçant une activité de location meublée, un investisseur immobilier aura alors le double bénéfice d’appliquer un loyer plus élevé pour son logement et également d’optimiser sa fiscalité en optant pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime Réel Simplifié. En effet, ce régime d’imposition lui permettra de défalquer l’ensemble de ses charges et dépenses annuelles et d’amortir le prix d’achat de son bien, afin de réduire au maximum, voire même d'annuler totalement son imposition par rapport à cette activité locative.

Pour en savoir plus le statut LMNP et/ou bénéficier d’une prise en charge complète dans la gestion administrative de votre investissement locatif à Paris, contactez notre équipe d’experts pour recevoir l’accompagnement dont vous avez besoin.