Investir à Nice : Tout savoir pour obtenir un investissement locatif rentable !

Installée au bord de la mer Méditerranée, la ville de Nice (ou « Nissa la Bella » comme les locaux aiment ci-bien l’appeler) offre tout au long de l’année une multitude de ressources sur le plan économique, culturel et touristique, qui permettent à ses résidents et aux voyageurs du monde entier de pouvoir s’y projeter sur du long terme ou seulement le temps d’un week-end.

En effet, grâce à son cadre de vie paradisiaque, la capitale azuréenne attire chaque année de plus en plus d’investisseurs français et étrangers, en quête de la meilleure opportunité pour rentabiliser au maximum leur projet d’achat immobilier.

Si vous aussi vous recherchez activement ce précieux sésame, Nice peut s’avérer être une très bonne option en matière d’investissement locatif car elle saura en séduire plus d’un, tant par sa situation géographique privilégiée, que par l’incroyable patrimoine culturel et architectural qui l’habite.

À présent, plongeons dans la Baie des Anges et analysons plus en détail les différentes facettes de cette ville.

La population niçoise

Nice est la 5ème plus grande ville de France en termes de nombre d’habitants (derrière Paris, Marseille, Lyon et Toulouse) avec un peu plus de 340.000 hommes et femmes qui vivent répartis dans les 75 km² de la métropole azuréenne.

Pour loger tout ce monde, Nice dispose d’environ 227.000 logements de nature et superficie différente, dont parmi eux, 73% de résidences principales, 13% de résidences secondaires et enfin 14% de logements vacants.

Concernant le secteur de l’emploi, la ville possède une économie florissante avec un taux d’activité d’environ 71% chez les 15 à 64 ans, ce qui coïncide pleinement avec la moyenne nationale.

Les atouts géographiques de Nice

Avec un accès direct à la mer et 120 jours de soleil par an, Nice peut se targuer d’en faire rêver plus d’un. En effet, la ville est classée à la troisième place des villes les plus ensoleillées de France avec environ 2800 heures d’ensoleillement chaque année. Pour profiter de tous ces rayons de soleil, les résidents ont alors le choix entre flâner le long de la célèbre Promenade des Anglais ou encore se relaxer sur l’une des nombreuses plages de galet qui jonche cette dernière.

Pour la saison d’hiver, Nice est également un secteur idéal pour les amateurs de glisse car celle-ci se trouve à proximité immédiate des montagnes du Mercantour et de leurs stations de ski. En effet, il ne faudra qu’1h - 1h30 pour rejoindre les premières pistes des stations d’Auron, Isola 2000, Valberg ou de La Colmiane.

Les transports à Nice

Avec de nombreux moyens de transport mis à la disposition des usagers, Nice fait partie des villes française où se déplacer sans son véhicule personnel est une pratique courante et élémentaire.

En effet la métropole niçoise a, dans un premier temps, développé son réseau de lignes de bus (baptisé « Ligne d’Azur ») qui compte aujourd’hui plus de 90 itinéraires différents. De plus, 3 lignes de tramway sont venues étoffer l’offre de transport en commun avec désormais une cinquantaine de stations actives dispersées partout dans la ville. Côté transport ferroviaire, Nice possède 4 gares de train dont la gare Thiers qui accueille chaque jour des milliers de voyageurs issus de la France entière. D’autre part, la capitale azuréenne a comme beaucoup de grandes villes lancé son réseau de vélos (Vélo Bleu) et de scooters électriques (Cityscoot) en libre-service, qui sont très appréciés par les jeunes et les vacanciers sans moyen de transport.

Enfin, l’aéroport de Nice (qui au passage fait partie du très select top 5 des plus beaux aéroports d’Europe vus du ciel) est le deuxième aéroport français, après Paris, a accueillir le plus de personnes, avec environ 10 millions de passagers chaque année. De plus, ce dernier possède l’énorme avantage d’être situé aux portes de la ville, à seulement 9 km du centre. Quant au port de Nice, celui-ci se classe également deuxième au rang national des ports de croisière grâce notamment à la compagnie « Corsica Ferry » qui assure quotidiennement de nombreuses traversées entre Nice et la Corse, l’Italie ou Espagne.

L'investissement locatif à l'année à Nice

Avec un prix moyen au m² de 4531€ pour tous types de biens confondus (source MeilleursAgents.com), Nice fait partie des villes de France où les prix de l’immobilier sont les plus élevés (4ème ville la plus chère au m² après Paris, Lyon et Bordeaux). En fonction des différents quartiers de la ville, le prix de l’immobilier peut débuter aux alentours de 1500€ / m², jusqu’à atteindre plus de 8500€ / m². Toutefois, les prix moyens de location appliqués dans la métropole niçoise sont également plus élevés que ceux des autres grandes villes françaises, permettant ainsi aux investisseurs de s’assurer une rentabilité satisfaisante vis-à-vis de placement immobilier.

• Pour louer une chambre individuelle de 14 m², un locataire devra en moyenne débourser la somme de 460€ par mois (charges comprises), soit environ 32,7€ / m².
• Pour louer un studio de 25 m², un locataire devra en moyenne débourser la somme de 570€ par mois (charges comprises), soit environ 22,8€ / m².
• Pour louer un appartement de type F1 de 32 m², un locataire devra en moyenne débourser la somme de 630€ par mois (charges comprises), soit environ 19,6€ / m².
• Pour louer un appartement de type F2 de 44 m², un locataire devra en moyenne débourser la somme de 785€ par mois (charges comprises), soit environ 17,8€ / m².
• Pour louer un appartement de type F3 de 64 m², un locataire devra en moyenne débourser la somme de 1045€ par mois (charges comprises), soit environ 16,3€ / m².
• Pour louer un grand appartement de type F4, un locataire devra en moyenne débourser la somme de 1320€ par mois (charges comprises).

Avec un loyer moyen (tous types de biens confondus) de 19,6€ / m², Nice se classe en 1ère position des villes les plus chères de la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur, en devançant Aix-en-Provence (19.4€ / m²), Cannes (19.1€ / m²) ou encore Antibes (18.9€ / m²).

Par ailleurs, si l’on se réfère aux chiffres récemment publiés par l’INSEE, 49% des résidents niçois sont actuellement locataires de leur résidence principale. Parmi les logements les plus demandés à la location, ce sont les petites surfaces telles que les chambres individuelles et les studios qui arrivent largement en tête (42% des logements loués à Nice sont des studios). Cela est dû en grande partie au segment des moins 25 ans qui représente tout de même 28.1% de la population niçoise, ainsi qu’à l’importante concentration d’étudiants et de jeunes actifs dans l’enceinte de la ville. Chaque année, des dizaines de milliers d’étudiants choisissent d’effectuer leur cursus universitaire sur la Côte d’Aur, ce qui permet à l’Académie de Nice d’être classée dans le top 15 des meilleures villes étudiantes de France (avec pour critère l’attractivité, la formation, la vie étudiante, le cadre de vie et l’emploi).

Le budget moyen d’un étudiant pour se loger à Nice est généralement de 590€ par mois, ce qui fait de la capitale azuréenne la ville la plus chère de province et la 2ème nationale après Paris. Très souvent, les étudiants ainsi que les jeunes actifs privilégient les logements meublés, qui représentent 70% des locations réalisées à Nice.

Pour réussir votre investissement locatif à Nice, il peut être judicieux de vous orienter vers des biens avec de petites surfaces afin de capter cette forte demande de location et ainsi placer votre argent de manière sécurisée avec un rendement moyen de 5-6 %.

L'investissement locatif en saisonnier à Nice

Si la location meublée à l’année se prête parfaitement à l’exercice dans la métropole niçoise, la location saisonnière quant à elle, peut être également un choix pertinent si vous souhaitez investir dans un logement locatif. En effet, avec les nombreux atouts géographiques et culturels cités précédemment, Nice recèle de placements immobiliers lucratifs car le potentiel touristique de la ville y est immense. Pour preuve, la capitale Azuréenne est la 5ème ville de France et la 1ère ville de la région PACA, la plus visitée par les touristes avec environ 4,5 millions de personnes par an. 

Pour répondre à une telle demande, un vaste réseau hôtelier mais aussi de nombreuses locations saisonnières sont proposés quotidiennement sur le marché de l’hébergement touristique. La plateforme Airbnb, qui fait partie des leaders mondiaux de la location courte durée entre particuliers, recense à elle seule près de 1800 maisons et 7900 appartements disponibles à la location sur Nice.

Pour découvrir tous les trésors de la ville et goûter à la douceur de la vie niçoise, les touristes affectionnent les locations de plus grande superficie afin de pouvoir se sentir à l’aise avec leur famille ou leurs amis.

La fiscalité LMNP en location meublée

Afin d'optimiser au mieux votre fiscalité personnelle, vous devez sans aucun doute opter pour le statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel au régime Réel Simplifié. En effet, ce régime d'imposition vous fera réaliser d'importantes économies d'impôts vis-à-vis de vos recettes locatives (grâce à la possibilité de déduire un grand nombre de vos charges annuelles et d'amortir comptablement la valeur de votre achat immobilier) et vous permettra ainsi d'accroître la rentabilité globale de votre investissement.

Toutefois, pour profiter pleinement de cet avantage fiscal, certaines formalités doivent être exécutées en bonne et due forme (création d'activité, tenue de comptabilité, gestion administrative, édition de documents fiscaux) et nécessite de ce fait l'intervention d'un prestataire spécialisé dans le statut LMNP et le domaine de la location meublée.

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations au sujet de la fiscalité LMNP ou bénéficier d’un accompagnement sur-mesure dans la gestion administrative de votre investissement locatif, n’hésitez pas à contacter nos experts afin de vous procurer l’aide dont vous avez besoin.