Régime Micro BIC ou régime Réel Simplifié, quelle fiscalité choisir pour déclarer vos revenus de location meublée ?
Vous possédez un bien immobilier et, après avoir comparé attentivement les différences entre la location vide et la location meublée, vous vous êtes finalement orienté vers les avantages de cette dernière ? Bonne nouvelle, vous avez fait le bon choix !
En effet, la location meublée est en de nombreux points, la formule de location la plus intéressante en ce qui concerne la dimension fiscale de votre (future) activité LMNP, car les loyers que vous percevez seront imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des Revenus Fonciers (valable uniquement pour de la location nue).
Ces revenus BIC pourront selon votre choix se déclarer de deux manières distinctes : soit au régime Micro BIC, soit au régime Réel Simplifié. À présent, analysons plus en détail les spécificités de ces deux régimes fiscaux.
Le fonctionnement de la location meublée au régime Micro BIC
Le calcul de l'imposition sur les locations meublées au régime Micro BIC
Si le montant de vos recettes annuelles (hors taxes) est inférieur à 77 700€ (15 000€ pour la location saisonnière), vous êtes alors par défaut soumis au régime fiscal Micro BIC.
À ce titre, le fisc français vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% (30% pour la location saisonnière sauf meublé de tourisme classé, hors zone tendue, avec abattement de 51%) sur le total de vos revenus locatifs (charges comprises), ce qui objectivement revient à vous imposer véritablement sur 50% (70% pour la location saisonnière sauf meublé de tourisme classé, hors zone tendue, avec imposition de 49%) de ces derniers. Cet abattement forfaitaire qui vous est accordé, représente aux yeux de l’Administration Fiscale une estimation globale de toutes vos dépenses et charges annuelles, dont celle-ci décide de vous exonérer.
En revanche, le fait que vous disposiez de cet avantage fiscal ne vous donne alors plus aucune possibilité de déduire vos charges et frais réels de l’année, comme il est possible de le faire au travers du régime Réel Simplifié. Qui plus est, vous ne pouvez pas non plus tenir compte des amortissements relatifs à vos immobilisations (immobilier et mobilier) qui sont alors réputés inclus dans l’abattement forfaitaire qui est appliqué sur vos recettes locatives.
Ainsi, le résultat fiscal obtenu après l’abattement forfaitaire accordé par l'Administration Fiscale sera additionné à vos autres sources de revenus et sera imposé selon votre Taux Marginal d’Imposition (TMI).
Pour finir, vous devrez également vous acquitter de prélèvements sociaux qui s’élèvent actuellement à 17.2% (Contribution sociale généralisée : 9.2%, Contribution au remboursement de la dette sociale : 0.5%, Prélèvement de solidarité : 7.5%).
Les obligations déclaratives concernant le statut LMNP au régime Micro BIC
En ce qui concerne les obligations déclaratives en lien avec le régime Micro BIC, celles-ci sont considérablement simplifiées. En effet, vous êtes dispensé de produire tout document fiscal (bilan, compte de résultat, …) et il vous suffira seulement de reporter le montant de vos recettes de location meublée sur votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu (formulaire 2042 C PRO), afin que l’Administration Fiscale procède au calcul de votre imposition (voir paragraphe précédent).
Le fonctionnement de la location meublée au régime Réel Simplifié
Le calcul de l'imposition sur les locations meublées au régime Réel Simplifié
Si vous déclarez un montant annuel de recettes supérieur à 77 700€ (15 000€ pour la location saisonnière) vous êtes dans ce cas-là directement rattaché au régime fiscal Réel Simplifié. Néanmoins, vous pouvez volontairement opter pour le régime du Réel Simplifié, alors même que votre chiffre d’affaires de l’année soit en dessous du seuil imposé.
Votre activité de location meublée relevant de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, vous pouvez en conséquence de cela comptabiliser et déduire les amortissements relatifs aux immobilisations affectées à votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Toutefois, pour tenir compte de ces amortissements, vos immobilisations devront obligatoirement être inscrites à l’actif de votre bilan.
D’autre part, vous pouvez également déduire de vos loyers un très grand nombre de vos frais et charges d’exploitation, contrairement au régime Micro Foncier (applicable à la location de logement vide) et au régime Micro BIC qui ne permettent pas de réaliser ce genre d’opération comptable. Bien entendu, ces frais et charges doivent uniquement concernés votre activité de Location Meublée Non Professionnelle et devront être accompagnés de justificatifs (factures).
Ainsi, vous allez pouvoir déduire de vos revenus locatifs annuels :
- Les frais d’acquisition (frais de notaire)
- Les intérêts d’emprunt (si crédit bancaire)
- Les charges de copropriété
- L’achat des fournitures, meubles, équipements
- Les frais de travaux
- Les frais d’entretien et de réparation
- La taxe foncière
- L’assurance habitation
- Les honoraires de gestion LMNP
- Les frais de gestion locative
- Les consommations énergétiques
Une fois l’ensemble de vos frais, charges et amortissements pris en compte dans le calcul de l’imposition, vous arriverez bien souvent à un résultat fiscal non imposable et ne paierez pas d’impôts supplémentaires sur vos recettes de location meublée !
Les obligations déclaratives concernant le statut LMNP au régime Réel Simplifié
Concernant les obligations déclaratives incombant au régime Réel Simplifié, celles-ci sont plus complexes à réaliser en comparaison de celles du régime Micro BIC. En effet, si vous optez pour le régime Réel Simplifié, vous êtes obligé de tenir une comptabilité d’engagement vis-à-vis de votre activité locative et de remettre divers documents fiscaux au fisc français. De plus, vous devrez compléter votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu en remplissant le formulaire 2042 C PRO.
Pour réaliser en bonne et due forme l'ensemble de vos documents fiscaux et vous faire accompagner sereinement dans la gestion administrative de votre activité LMNP, contactez gratuitement notre équipe d'experts afin d'obtenir l'aide dont vous avez besoin !
Le conseil de nos experts Immo Serenity
Bien que la grande majorité des contribuables français optent obstinément pour le régime d’imposition Micro BIC, en raison du fait que les formalités à accomplir pour exercer leur activité de location meublée soient simples et limitées, vous devez de votre côté prendre conscience que le régime Réel Simplifié est dans 90% des cas l’option fiscale la plus profitable pour votre statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Pour preuve, la déduction de l’ensemble de vos frais et charges annuels ainsi que l’amortissement de votre bien immobilier (et du mobilier qui le compose) vous fera la plupart du temps atteindre un montant égal voir supérieur à celui de vos revenus locatifs. À lui seul, l’amortissement de vos immobilisations neutralisera environ 50 à 60% du montant de vos recettes de location.
Ainsi, le calcul d’imposition du régime Réel Simplifié sera nettement plus en votre faveur que celui du régime Micro BIC avec son abattement forfaitaire de 50% (30% pour la location saisonnière sauf meublé de tourisme classé, hors zone tendue, avec abattement de 51%).
Même si le régime Réel Simplifié est plus complexe à gérer d’un point de vue déclaratif, vous pouvez faire appel à un prestataire spécialisé tel qu’Immo Serenity, pour vous garantir une parfaite gestion de votre activité LMNP. De plus, le coût de la prestation sera largement compensé par les économies d’impôts que vous réaliserez chaque année sur vos revenus locatifs !
