Statut LMNP au régime réel simplifié : quelles charges peut-on déduire ?
Lorsque vous proposez à la location un logement meublé, les revenus que vous générez par le biais de cette activité locative se rapportent systématiquement à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous permet en outre d’exploiter la fiscalité avantageuse du statut LMNP, en comparaison à celle des revenus fonciers qui se révèle peu profitable à votre imposition personnelle.
En effet, la Location Meublée Non Professionnelle vous donne la possibilité de choisir parmi deux régimes fiscaux à savoir le régime Micro BIC et le régime Réel Simplifié.
Si d’un côté le régime Micro BIC vous permet de réduire partiellement votre imposition sur les revenus locatifs, grâce à un abattement forfaitaire de 50% (30% pour la location saisonnière sauf meublé de tourisme classé, hors zone tendue, avec abattement de 51%), de l’autre le régime Réel vous autorise à déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges annuelles, inhérentes à votre activité de location meublée.
La déduction de vos diverses charges engagéeS
Les frais de notaire
Si cette activité de location meublée intervient la même année que l’achat de votre logement, vous pouvez dans ce cas-là déduire vos frais de notaire qui représentent tout de même 7 à 8% du montant de l’acquisition.
Les travaux d’entretien et de réparation
Lorsque vous achetez votre logement, il se peut que ce dernier ait besoin d’être restauré, ou du moins rafraîchi, avant sa mise en location. Ainsi, si vous avez recours à des travaux de restauration ou d’amélioration pour remettre en état votre bien, vous pouvez alors intégrer le coût des travaux (main d’œuvre et matériel compris) dans vos charges afin qu’il vienne en déduction de vos loyers.
Les charges de copropriété
Cette catégorie de charges concerne uniquement les propriétaires d'un appartement ou d'un logement en résidence de services.
Si tel est votre cas, le syndic de votre copropriété doit normalement vous faire parvenir à chaque début de trimestre un appel de fonds afin de participer à toutes les charges générales et spéciales de l’immeuble.
Selon la quote-part que représente votre lot et le niveau de standing de la copropriété où celui-ci se trouve (présence d’un gardien, d’une piscine, d’espaces verts, …), les charges de copropriété peuvent en définitive représenter plusieurs centaines voire milliers d’euros chaque année.
Il paraît donc avantageux, en optant pour le statut LMNP au régime Réel, de pouvoir soustraire cette grosse charge à vos recettes locatives.
Les impôts locaux
En tant que propriétaire de bien immobilier, vous êtes chaque année redevable de la Taxe Foncière qui concerne l’ensemble des propriétaires de propriétés bâties. De plus, selon le mode de location pour lequel vous optez (à l’année ou en saisonnier), vous devrez également vous acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises. Toutefois, si vous louez votre bien meublé à l’année, vous serez exonéré de cet impôt car ce sera à votre locataire (présent dans le logement au 01 janvier) de régler la Taxe d’Habitation. Néanmoins, si vous êtes amené à devoir payer ces deux impôts, ces derniers seront comptabilisés dans le calcul de déduction de vos charges.
Les frais de gestion locative
Si vous n’avez ni l’envie, ni le temps de vous occuper de votre location meublée, vous pouvez dans ce cas-là déléguer la gestion de votre logement à une agence immobilière (ou structure de même nature). En échange de ce service, votre prestataire ponctionnera en moyenne 7 à 10% des loyers que vous percevez à l’année. Tout comme le reste de vos charges, ces frais de gestion peuvent venir en déduction de vos recettes.
L’assurance habitation
Dans le cadre de votre statut LMNP au régime Réel, l’assurance « Propriétaire Non Occupant » à laquelle vous avez souscrit pour garantir les murs et le mobilier de votre location fait également partie des nombreuses charges que vous pouvez prendre en considération et passer dans vos frais de l’année.
Les frais de crédit bancaire
Le plus souvent, les personnes désireuses d’investir dans un bien immobilier réalisent leur projet au moyen d’un financement bancaire car elles ne disposent pas des fonds nécessaires (du moins dans la totalité) ou n’ont tout simplement pas envie de se démunir d’une part trop importante de leur trésorerie.
Pour cela, ces personnes font appel le plus souvent à leur banque respective afin de se faire octroyer un crédit à 100%, voire à 110% (frais de notaire inclus).
Si vous aussi vous êtes dans cette situation, vous avez certainement dû débourser plusieurs sommes relatives au montage de votre dossier et aux assurances / garanties emprunteur, puis devez à présent verser chaque mois des intérêts d’emprunt pour rembourser votre crédit immobilier. Dans ce cas, il vous est possible d’additionner l’ensemble de ces frais à vos autres charges déductibles.
L’achat de meubles et équipements
Afin de pouvoir exercer convenablement votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devez au préalable de la mise en location de votre bien, l'équiper avec tout le mobilier nécessaire, mentionné dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. À cette occasion, le prix des meubles et des équipements que vous achèterez pour meubler votre logement pourra se déduire de vos revenus de location (ou s’amortir si les prix d'achat excèdent un certain montant).
Les prestations de services
Si vous faites appel à une société de nettoyage ou encore une conciergerie pour superviser à votre place l’organisation des locations saisonnières de votre logement, cela vous ôtera une charge de travail considérable dans votre planning quotidien, mais représentera malgré tout une dépense importante pour votre porte-monnaie (rappelons qu’en moyenne, une conciergerie retient 15 à 25% du prix d’une location en contrepartie du service rendu). Ainsi si vous optez pour ce mode de gestion locative, vous pourrez, grâce au statut LMNP au Régime Réel, faire passer l’ensemble de ces frais dans vos charges annuelles.
Les honoraires de gestion LMNP
Afin de gérer votre activité LMNP conformément, vis-à-vis des règles fiscales en vigueur, il vous est vivement recommandé de faire appel à un spécialiste tel que Immo Serenity, pour réaliser correctement toutes les démarches inhérentes à votre activité de location meublée non professionnelle. En plus de vous faire bénéficier d’une fiscalité nettement plus attractive que la location nue ou la location meublée au régime Micro BIC, les honoraires de gestion de votre prestataire pourront également se déduire de vos recettes.
La déduction de la valeur d'achat de votre bien immobilier
À condition que votre bien immobilier (immobilisation) soit inscrit à l’actif du bilan, vous pouvez également déduire de vos revenus locatifs la valeur d’achat de ce dernier.
En effet, le statut LMNP au régime Réel permet chaque année à ses détenteurs de décompter un pourcentage de la valeur de leur logement (sous la forme d’amortissement), afin d’intégrer cette somme aux charges déductibles de leurs loyers.
Toutefois, il convient lors de l’inscription du bien à l’actif, de ventiler son prix entre d’une part la valeur de la construction qui est amortissable, et d’autre part la valeur du terrain qui, elle, ne l’est pas. En moyenne, la quote-part du terrain dans le prix d’achat d’un logement équivaut entre 15 et 20% de l’ensemble immobilier.
Néanmoins, cette part pourra être plus importante, notamment dans les grandes agglomérations de France où le prix des terrains au m² est élevé.
Après avoir établi cette distinction et isoler la valeur du bâtiment, il faut également procéder à l’amortissement de l’immobilisation en fonction des éléments qui la composent (amortissement par composants). En effet, chaque composant de l’immobilisation se voit attribuer un taux d’amortissement qui lui est propre, selon sa durée d’utilité appliquée à l’activité de location meublée.
Selon l’article 15 Bis de l’annexe II au Code Général des Impôts, sont caractérisés comme composants les éléments principaux d’une immobilisation, ayant une durée réelle d’utilisation différente de celle de cette immobilisation.
Ainsi, il est nécessaire d’élaborer un plan d’amortissement spécifique à chaque composant de l’immobilisation qui concerne pour la majorité :
- Le gros œuvre
- Le second œuvre extérieur
- Le second œuvre intérieur
- Les finitions
- La toiture
- Les installations électriques
- L’étanchéité
- L’ascenseur
- Les agencements intérieurs
Une fois l’amortissement par composant réalisé, la somme obtenue sera donc additionnée à toutes vos autres charges de l’année et ainsi soustraite au montant de vos revenus locatifs. Toutefois, pour mener à bien ces diverses opérations, nous vous conseillons une fois de plus de vous faire accompagner par un expert de la fiscalité LMNP, afin de ne pas commettre d’impair vis-à-vis de l’administration fiscale et ainsi profiter pleinement des avantages de ce statut.
Vos revenus locatifs partiellement / totalement compensés par vos charges
En passant par le statut LMNP au régime Réel, vous optez ainsi pour le meilleur choix fiscal à l’égard de votre activité de location meublée. En effet, celui-ci est dans 90% des cas plus avantageux que le régime Micro BIC, grâce à la possibilité de déduire simultanément la quasi-totalité de vos charges engagées dans votre activité de location et d’amortir vos immobilisations. La déduction des amortissements permet généralement, à elle seule, de neutraliser entre 60 et 70% de vos revenus annuels.
Vos autres dépenses, quant à elles, viendront bien souvent compléter le solde restant ou, parfois même, le dépasseront. Si le montant de vos charges excède réellement le montant de vos recettes et génère de ce fait un résultat fiscal neutre ou déficitaire, vous ne paierez alors aucun impôt à l'égard de votre activité de location meublée. De plus, en cas de résultat fiscal déficitaire, le report de votre déficit sera valable pour les 10 prochaines années.
NB : Pour que l’ensemble de vos charges puisse être comptabilisé dans votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel, celles-ci doivent bien évidemment concerner votre bien immobilier en location et doivent être justifiées par le biais de factures.
Dès maintenant, constatez les avantages du régime Réel, vis-à-vis du régime Micro BIC, en réalisant une simulation concrète de vos économies d'impôts !
