Différences entre location vide et location meublée

Quelles différences existe-t-il entre une location vide & une location meublée ?

En tant que propriétaire d’un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) vous vous êtes peut-être déjà posé la question, à juste titre, de savoir quel serait pour vous la formule de location la plus profitable en termes de gestion et de rentabilité.

Pour cela, vous devez nécessairement faire le choix entre la location nue et la location meublée qui représentent actuellement les deux grandes tendances de location sur le marché immobilier français. Bien que ces formules de location soient, en apparence, destinées à une fonction similaire, elles s’avèrent en définitive bien différentes sur de nombreux points.

Afin d’y voir un peu plus clair, nous allons tacher de mettre en lumière les caractéristiques de ces modes de location afin de vous révéler toutes les divergences qu’il peut y avoir entre les deux sur le plan réglementaire, contractuel, locatif mais aussi fiscal.

Différences entre location nue et location meublée d'un point de vue réglementaire

La première différence que nous pouvons constater entre une location vide et une location meublée concerne bien évidemment l’ameublement du bien. En effet la location meublée, contrairement à une location vide, implique pour le propriétaire de mettre à la disposition de son locataire un logement équipé de tout le mobilier nécessaire à la vie courante, selon la liste établie par le décret n°2015-981 du 31 Juillet 2015.

Cette liste, composée de 11 éléments clés, va ainsi permettre au locataire de profiter pleinement du logement, mais aussi de réaliser sans difficulté toutes les actions indispensables du quotidien tels que dormir, cuisiner, manger ou encore se laver. Sans ces meubles et équipements, la location ne pourra alors pas être considérée comme meublée et sera automatiquement reclassée comme une location nue.

Par ailleurs, il est à noter que peu importe le mode de location choisi, le logement doit répondre à certaines règles de décence, à commencer par la superficie minimum habitable. En effet, chaque logement en location est tenu de respecter une surface égale à au moins 9 m² (avec hauteur sous plafond minimum de 2.2 mètres), ou un volume habitable égal à au moins 20 m³.

De plus, le logement doit obligatoirement comporter les équipements suivants :

Une installation permettant un chauffage normal adapté aux caractéristiques du logement.
Une installation d’alimentation en eau potable bénéficiant d’une pression et d’un débit suffisants pour une utilisation normale.
Des installations d’évacuation des eaux ménagères, munies de siphon, empêchant le refoulement des odeurs et des effluents.
Une cuisine aménagée de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude / froide et une installation d’évacuation des eaux usées.
Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant des WC séparés de la cuisine et de la salle à manger et un équipement pour la toilette corporelle (baignoire/douche), aménagé de sorte à garantir l’intimité, alimentée en eau chaude / froide et munie d’une évacuation des eaux usées.
Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne.

Si le propriétaire est autorisé à effectuer de la location meublée avec son logement (vérification préalable dans le règlement de copropriété), il devra alors déclarer cette activité auprès d'INPI afin d’obtenir un numéro SIRET et un numéro de TVA Intracommunautaire (le cas échéant). Cette démarche administrative concerne exclusivement les propriétaires de location meublée et non les propriétaires de location vide.

Différences entre location nue et location meublée d’un point de vue contractuel

En ce qui concerne le bail de location à établir entre propriétaire et locataire, nous pouvons également constater qu’il existe des différences selon si le bail est établi au titre d’une location vide ou d’une location meublée.

Effectivement, bien que ces contrats reposent réciproquement sur le même texte de référence (loi du 06 juillet 1989, suite aux évolutions apportées par la loi ALUR du 27 mars 2014), il demeure néanmoins un certain nombre de règles spécifiques à chaque formule de location.

Différences bail de location entre location vide & location meublée

Concernant la location vide, nous pouvons noter que la durée minimum de bail est fixée à 3 ans, renouvelable pour 3 années supplémentaires par tacite reconduction, sauf en cas de congé au locataire pour raison valable et légale (vente du logement, reprise pour habitation, motif légitime et sérieux).

Si le propriétaire souhaite donner congé au locataire, cela devra se faire à échéance du bail avec un préavis minimum de 6 mois. De son côté, le locataire pourra donner congé à n’importe quel moment, en devant néanmoins respecter une période minimum de 3 mois.

La location vide est ouverte à toute personne qui le souhaite et est conclue selon un contrat de bail type, défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 en Conseil d’État. Dans ce contrat type, il y est mentionné la liste de tous les diagnostics à réaliser au préalable de la location et à remettre au locataire lors de la signature.

Ces documents comprennent : le Diagnostic de performance énergétique, le Constat de risque d’exposition au plomb, l’État de l’installation électrique et de gaz, le Certificat amiante et l’État des risques naturels et technologiques.

De plus, il est également mentionné que le dépôt de garantie à demander au locataire ne pourra pas excéder 1 mois de loyer hors charges.

Enfin, il est important de savoir qu’en cas de vente du logement, le locataire disposera légalement d’un droit de préemption. Ainsi, le propriétaire sera tenu de lui donner congé par courrier recommandé au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail (délai de préavis) en faisant mention de sa volonté de vendre, afin que ce dernier puisse à l’occasion formuler une offre (le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du courrier recommandé pour accepter ou refuser l’offre de vente).

À propos de la location meublée, la durée minimum pour un bail n’est que d’1 an et peut éventuellement être écourtée à 9 mois pour une location étudiante ou de 1 à 10 mois dans le cadre d’un bail mobilité.

Le bail de location meublée est renouvelable tous les ans par tacite reconduction sauf pour raison valable et légale. Par ailleurs, un bail meublé conféré à un étudiant n’est pas renouvelable et cesse de plein droit à l’issue de la période prévue. Idem pour le bail mobilité.

Pour donner congé au locataire, le propriétaire devra attendre la fin du bail en respectant un préavis minimum de 3 mois. De son côté le locataire pourra donner congé à n’importe quel moment, en respectant néanmoins un délai minimum d’1 mois. La location meublée est ouverte à toute personne qui le souhaite et est conclu selon un contrat de bail type, défini par le même décret que le contrat de bail pour location nue.

En revanche, le bail mobilité est ouvert à seulement certaines personnes, se trouvant dans l’un des cas suivants : formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire (service civique), mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle, mutation professionnelle.

Tout comme pour une location vide, le bail de location d’un logement meublé doit impérativement être accompagné de tous les diagnostics (performances énergétiques, risque d’exposition au plomb, installation électrique et de gaz, amiante, risques naturels et technologiques).

Concernant le dépôt de garantie, il est possible de demander au locataire jusqu’à deux mois de loyer hors charges, sauf pour le bail mobilité où aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Enfin, le locataire d’un logement meublé ne bénéficie d’aucun droit de préemption comme c’est le cas pour une location vide. Ainsi, le propriétaire pourra mettre en vente son bien sans devoir au préalable consulter le locataire pour savoir s'il serait éventuellement intéressé par l’achat du bien. Néanmoins, le propriétaire devra tout de même avertir le locataire du changement de propriétaire.

Différences entre location nue et location meublée d'un point de vue locatif

Une autre différence que nous pouvons observer entre une location vide et une location meublée, concerne la fixation du loyer mensuel. En effet, le loyer d’une location meublée est généralement revu à la hausse d'environ 10 à 15 % par rapport à celui d’une location nue.

Cette pratique est tout à fait légitime sachant qu’un propriétaire de logement meublé mettra à la disposition de son locataire tout le nécessaire pour faciliter son emménagement et améliorer son confort de vie. À l’inverse, un propriétaire de location vide ne proposera que les "murs" à son locataire et lui laissera le soin de meubler le logement.

D’autre part, l’achat des meubles et des équipements par le propriétaire lui donnera la possibilité de proposer également son logement en location saisonnière (séjour à la nuitée, à la semaine, au mois), chose tout à fait inenvisageable dans le cadre d'une location nue (un logement vide est par nature strictement réservé à de la location meublée à l'année).

Pour gérer correctement son activité de location saisonnière, le propriétaire d'un logement meublé devra néanmoins respecter certains aspects réglementaires, relatifs à la déclaration du bien en mairie, à la limite de nuitées imposée, au changement d’usage (le cas échéant), etc…

Différences entre location nue et location meublée d'un point de vue fiscal

La dernière différence, et non des moindres, que nous pouvons constater entre la location d’un logement vide et la location d’un bien meublé concerne l’impact de ces deux formules de location sur la fiscalité personnelle des propriétaires.

Différences fiscales entre location vide et location meublée

En effet, le propriétaire d’une location nue et le propriétaire d’une location meublée seront imposés de manière totalement différente car leurs recettes locatives de l'année ne seront alors plus considérées comme de même nature.

Le propriétaire de la location vide percevra chaque mois des revenus locatifs assimilés à des Revenus Fonciers, tandis que le propriétaire de la location meublée, lui, empochera des loyers appelés Bénéfices Industriels et Commerciaux.

À ce titre, les Revenus Fonciers seront imposés sous le régime Micro Foncier (abattement forfaitaire de 30% sur les recettes locatives) alors que les Bénéfices Industriels et Commerciaux seront imposés soit au régime Micro BIC (abattement forfaitaire de 30% à 51% selon le type de location), soit au régime Réel Simplifié (amortissement du prix du bien et déduction des charges annuelles sur les recettes locatives).

Pour tout savoir sur le régime Micro Foncier, Micro BIC et Réel Simplifié, consultez notre cas pratique et son tableau comparatif afin de déterminer quel régime d'imposition permet d'obtenir la meilleure fiscalité vis-à-vis de la location de son bien !

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