États des lieux d'une location meublée à l'année

Comment réaliser efficacement les états des lieux de votre location meublée à l'année ?

Dans le secteur de la location immobilière, les états des lieux d’entrée et de sortie entre le bailleur d’un logement et son locataire sont devenus une étape primordiale aux yeux de la législation française.

En effet, les locations meublées à usage de résidence principale sont de plus en plus encadrées par la loi afin de favoriser l’accès à des logements décents et également d’améliorer les rapports locatifs entre les parties prenantes.

Véritable gage de sécurité pour le bailleur mais aussi pour le locataire, les états des lieux sont désormais rendus obligatoires pour toutes les locations effectuées à l’année (suite aux directives de la loi Alur du 24 Mars 2014), et comportent un certain nombre de formalités à respecter.

L'état des lieux d'entrée

En principe, les états des lieux d’un logement se font toujours de manière contradictoire et amiable entre le bailleur et le locataire. Néanmoins, si ces derniers ne peuvent pas se tenir présents au jour convenu, ils peuvent dans ce cas-là se faire représenter par la personne qu’ils ont mandaté pour réaliser les démarches suivantes :

Signer le bail de location meublée à usage de résidence principale

Élément clé de la location, le bail de location meublée est un contrat type prévu par la loi du 06 juillet 1989 et le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, contenant un certain nombre de mentions obligatoires pour garantir les modalités de location établies entre le bailleur et le locataire durant toute la durée du contrat. Ce document doit impérativement être rédigé par écrit et signé de la main des deux parties ou de leur représentant (avant l’état des lieux d’entrée ou au plus tard le jour même), afin que chacune possède son propre exemplaire.

Compléter le document des états de lieux

L’état des lieux est une étape très importante durant laquelle le bailleur et le locataire passent en revue, du sol au plafond, chaque pièce du logement (y compris les équipements de chauffage, interrupteurs, prises électriques, interphone / sonnette, etc…) afin de dresser un bilan général de l’état de la location. Au cours des états des lieux, le bailleur et le locataire peuvent y apporter diverses remarques et observations qui seront notifiées sur le document des états des lieux.

Cet écrit, édité en deux exemplaires, contient différentes informations telles que :

La désignation du logement
La désignation du bailleur et du locataire
La description détaillée de chaque pièce du logement
La description des équipements énergétiques et de chauffage
La description et le nombre de clés remises au locataire
Les relevés de compteurs d’eau, de gaz et d’électricité (si compteurs individuels)
La date des états des lieux d’entrée et de sortie
Les signatures du bailleur et du locataire

Pour une question pratique, les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être rédigés sur un seul et même document, ou bien sur deux documents ayant une présentation identique afin de permettre une comparaison facile et rapide entre les deux lors de l’état des lieux de sortie.

Dresser l’inventaire du mobilier et des équipements

Complémentaire aux états des lieux d’entrée et de sortie, l’inventaire du mobilier et des équipements permet de recenser le nombre exact de meubles, d’électroménagers et d’accessoires présents au sein de la location. Pour rappel, une location meublée doit contenir un minimum de mobilier et d’équipements (voir la liste), sous peine d’être requalifiée en location nue.

Remettre tous les diagnostics techniques et la notice d’information

En annexe du contrat de location meublée, le bailleur doit fournir au locataire l’ensemble des diagnostics relatifs à la sécurité des personnes et à l’exploitation courante du logement. Parmi tous ces documents annexés se trouvent :

Le Diagnostic de Performance Énergétique
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb
L’État d’Amiante (si logement construit avant 1997)
L’État de l’Installation Intérieure d’Électricité et de Gaz
L’État des Risques Naturels et Technologiques.

De plus, le bailleur doit également transmettre au locataire une copie de la notice d’information qui est un document juridique permettant aux deux parties de prendre connaissance de leurs droits et obligations respectifs, ainsi que des règles applicables pour le bon déroulement de la location. Son contenu est spécifié par l'arrêté du 29 mai 2015 et le choix de son support reste libre.

Récupérer le dépôt de garantie & l'acte de cautionnement

Afin de garantir matériellement sa location meublée, le bailleur peut réclamer au locataire un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à deux mois de loyer hors charges (sauf pour le bail mobilité où le dépôt de garantie est interdit). Par virement bancaire ou par chèque, la caution est généralement encaissée par le bailleur le temps de la location, puis restituée au locataire lors de l’état des lieux de sortie si aucun dommage n’a été constaté. De plus, le locataire peut dans certains cas avoir recours à un garant pour appuyer son dossier de candidature. Dans ce cas, le bailleur peut demander au locataire un acte de cautionnement, complété et signé par le garant.

Justificatif d'assurance pour états des lieux

Demander l'attestation d'assurance habitation

Même si le bailleur possède déjà une assurance pour sécuriser les murs et/ou les meubles de son logement meublé (assurance Propriétaire Non Occupant), le locataire a également pour obligation de s’assurer contre les risques locatifs dont il pourrait avoir à répondre (dégât des eaux, incendie, explosion), auprès de la compagnie d’assurance qu’il souhaite.

À ce titre, il devra fournir au bailleur un justificatif d’assurance lors de l’état des lieux d’entrée.

En cas de défaut d’assurance, le bailleur pourra alors résilier le contrat de bail ou souscrire à une assurance pour le compte du locataire tout en répercutant le coût sur le montant du loyer.

Remettre toutes les clés du logement

Selon le type du logement mis en location, le nombre de clés que le bailleur doit remettre au locataire est plus ou moins important (le nombre et le détail des clés sera à inscrire dans le document des états des lieux). Ainsi, le trousseau de clés remis au locataire peut contenir :

La clé de la porte d’entrée du logement
La clé de la boîte aux lettres
Le cas échéant, la clé de la porte de l’immeuble
Le cas échéant, la clé de la cave
Le cas échéant, la clé du local poubelle
Le cas échéant, la clé du parking

L'état des lieux de sortie

Au même titre que pour l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie répond à certaines obligations auxquelles bailleur et locataire doivent se conformer afin d’effectuer une sortie de logement amiable et dans les règles.

Faire un état des lieux et un inventaire contradictoire

Au terme du bail de location meublée (et en cas de non-renouvellement), le bailleur et le locataire doivent réaliser ensemble un état de lieux et un inventaire contradictoire afin de constater tout manque, dégradation ou usure perceptible au sein du logement, par rapport au compte rendu établi lors de l’état des lieux d’entrée.

Pour cela, ces derniers doivent une nouvelle fois passer en revue les documents complétés lors du premier état des lieux afin de voir que tout concorde ou, le cas échéant, de relever les incohérences.

Pour les logements avec compteurs d’eau, de gaz et d’électricité individuels, le bailleur doit à nouveau relever les montants figurant sur ces derniers afin de les noter dans le document des états des lieux.

Restituer (ou non) le dépôt de garantie

Après avoir comparé les états des lieux d’entrée et de sortie et n’avoir relevé aucune contradiction entre ces derniers, le bailleur a pour obligation de restituer la caution au locataire dans un délai d’un mois (loi ALUR). Dans le cas contraire, le bailleur risque des pénalités à hauteur de 10% du montant de la caution par mois de retard.

En revanche, si une usure anormale et des dégradations sont observées lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur pourra alors imputer le coût des réparations sur le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire. Toutefois, le bailleur devra être en mesure de justifier le montant de la retenue à l'aide de devis ou de factures.

Récupérer toutes les clés du logement

La dernière étape de l’état des lieux de sortie consiste à ce que le locataire retourne l’ensemble des clés du logement au bailleur. En cas de manque de certaines clés, le bailleur pourra alors ponctionner une somme sur le dépôt de garantie afin de reconstituer le trousseau au complet.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement et les règles de la location meublée, n’hésitez pas à nous contacter afin de faire le point sur votre situation personnelle avec l’un de nos conseillers et également considérer les meilleures options qui s’offrent à vous, en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, pour maximiser la rentabilité de votre logement meublé.

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